王玉青律师网

如何防范售后包租法律风险？

如何防范售后包租法律风险？

从市场经济的角度讲，任何的市场行为都有相应的市场风险，这是一条亘古不变的法则。但是，如何避免法律风险，或者将相应的风险降至最低，却是一个理性的投资人必须考虑的问题。

售后包租行为是一种合同行为，防范风险主要考虑以下几个方面。首先，业主在投资之前，应当进行充分的调查。主要调查所要投资购买的楼盘所处位置、有否升值潜力，开发商的资信能力、声誉，承租人或受托包租人的履约能力、声誉等。如果是商业铺面，还要对该项目的前景有比较清醒的认识和分析。从某种意义上讲，这既是风险防范的第一步，也是至关重要的一步。

其次，在签约时，要将开发商、中介公司或租赁公司的承诺载入合同条款。特别是在与中介公司或租赁公司签订租赁合同或委托租赁合同时，不但要明确租金、租期、租金的交付方式等事项，更重要的是要明确相关责任人的违约责任。需要特别指出的是，开发商在作广告宣传的时候所承诺的回报率通常是比较高的，因而其所售房价也会被事先提高。因此，违约责任的承担必须能够补偿业主因购买高价房屋而遭受的差价损失及其他损失，甚至可以更高，以便更有效地约束中介公司及开发商。

最后，应当让开发商成为租赁合同或委托合同的担保人。我们知道，开发商之所以推出“售后包租”的销售模式，主要是为了解决其资金困难。而现在采取的由中介公司或租赁公司等第三人承租或受托包租的方式，业主付清房款后，便与开发商没有任何法律关系，无论如何，开发商皆坐收渔利。且一旦出现投资失败、不能获取预期回报时，业主便无法追究开发商任何责任，显然有失公允。因此，应约定一旦中介公司或租赁公司不能承担赔偿责任时，开发商应承担连带赔偿责任。值得注意的是，开发商以其经营收入提供担保是没有任何意义的，因为其经营收入根本不具有可预知性。

一言以蔽之，在目前我国房地产市场及其投融资渠道尚不成熟的时期，业主要想获得“售后包租”的高额回报，就必须对其中暗含的法律风险有清醒的认识，防患于未然，才能避免不必要的法律风险，实现其投资利益的最大化。